18/07/2025 TRANSPORTE XXI
Tras el fallido intento de joint venture, Aena arrendará el derecho de superficie a largo plazo del ‘Área 1’, una vez estén adjudicadas las dos últimas parcela de la ampliación del centro de carga.
Aena tiene previsto reactivar la licitación del polo logístico de Barajas antes de que finalice el presente año. Así lo confirmó el director de Desarrollo Inmobiliario de Aena, Fernando Gutiérrez, en una jornada del Instituto de la Ingeniería de España celebrada recientemente en Madrid.
“Tras el intento fallido de licitación del proyecto ‘Área 1’, bajo la fórmula de una joint venture, en esta ocasión vamos a apostar por un modelo más tradicional”, afirmó Gutiérrez. En la práctica, se tratará de un arrendamiento del derecho de superficie por un largo período de tiempo, es decir, una fórmula similar al modelo de gestión portuaria landlord.
“Tan pronto como sean adjudicadas las dos parcelas que quedan pendientes en la cuarta fase del centro de carga aérea de Barajas, sacaremos adelante el concurso del polo logístico”, subrayó Gutiérrez. Esto se producirá “a lo largo de 2025”, según concretó el directivo.
Precisamente, en el marco del proceso de licitación por un plazo de 30 años del derecho de superficie de la primera de esas dos últimas parcelas del centro de carga, que cuenta con 40.470 metros cuadrados de superficie y sobre la que se construirá una nave de 22.500 metros cuadrados, Aena ha recibido una única oferta procedente de la sociedad financiera Espalina Europe, de reciente creación.
Como anticipó este periódico, el concurso contempla una inversión mínima obligatoria de 15,75 millones de euros, calculados en base a un coste de 700 euros por metro cuadrado. La totalidad de la inversión comprometida se deberá ejecutar durante los primeros ocho años del derecho de superficie, debiendo realizarse al menos un 60 por ciento antes de la finalización del tercer año. La licitación contempla un canon fijo anual de 2,24 millones de euros en el primer año, que se irá incrementando anualmente hasta alcanzar los 5,09 millones de euros en 2025, según refleja el pliego.
Por su parte, la última parcela pendiente de la ampliación del centro de carga aérea, que está previsto sea licitada de manera inminente, cuenta con 12.796 metros cuadrados de superficie y dispone de capacidad para la construcción de una nave logística de 7.500 metros cuadrados.
El proyecto ‘Área 1’ es la primera fase del polo logístico de Barajas y conllevará la licitación de 18 hectáreas de suelo para uso logístico, 2,1 hectáreas para usos complementarios y 4 hectáreas de zona verde. Aena cerró el pasado año el proceso de consulta al mercado sobre futuras bases de la licitación de estos terrenos, tras el intento fallido de impulsar el proyecto bajo la fórmula de la joint venture.
Nueva fórmula
Como ha venido contando este periódico, la primera intentona por parte de Aena para impulsar la primera fase de este proyecto se cerró sin éxito, tras la renuncia sucesiva de las compañías inmobiliarias interesadas inicialmente. Segro, Logicor, P3, Merlin Properties y Goodman descartaron afrontar el proyecto en las condiciones inicialmente pactadas. Aena participaba como socio minoritario en la joint venture y su aportación era en especie, a través de los derechos de superficie de los terrenos por un período de 75 años, mientras que el nuevo socio se debía encargar de aportar el capital necesario para desarrollar el proyecto.
El desarrollo del proyecto contó en su contra con circunstancias macroeconómicas negativas, como la subida de los tipos de interés. “Era un proyecto que requería una fuerte financiación, que se hizo inviable en aquel momento, por lo que los cinco grupos interesados se fueron cayendo”, reconoció Gutiérrez. Además, el carácter público de la mayoría del accionariado de Aena también representó otro escollo, al incluir numerosos elementos y sistemas de control por parte de Aena que dificultaban el papel del socio privado.
Una vez esté plenamente operativo el proyecto del ‘Área 1’ se lanzará al mercado el siguiente bloque de suelo, avanzó Gutiérrez. “En estos momentos, la expectativa más razonable a medio plazo es pensar en otro nuevo bloque de suelo de vocación logística con foco en el eje de la A1”, anticipó el responsable de Aena.
El proyecto global de Airport City Adolfo Suárez Madrid-Barajas, en el que está incluido el polo logístico, está previsto que se desarrolle por fases y contempla una actuación de 323 hectáreas, con 2,1 millones de metros cuadrados de edificabilidad, dedicados a actividades logísticas, aeronáuticas, oficinas, hoteles y servicios.
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