05/03/2025 GRUPO C DE COMUNICACION
La falta de suelo logístico puede poner en jaque al sector. Entre la escasez de espacio y los obstáculos burocráticos, las empresas buscan soluciones ante una crisis que puede amenazar su competitividad y el crecimiento del sector logístico.
En nuestro país el suelo logístico, cada vez más escaso, se ha convertido en una barrera que puede frenar el crecimiento continuado que vivo el sector logístico en los últimos años.
La voraz demanda de espacios para almacenes, centros de distribución y otras infraestructuras esenciales, alimentada por el imparable auge del comercio electrónico, se enfrenta a un horizonte de terrenos insuficientes.
Este desequilibrio amenaza con detener el flujo de la actividad, poniendo en jaque no solo la operativa diaria de las empresas, sino también la agilidad y eficiencia de las cadenas de suministro que sostienen la logística y la economía.
En un informe reciente la consultora CBRE ya advertía que el mercado de suelo logístico en España ha sufrido una notable contracción en los últimos años. Según sus datos, en 2024, la superficie disponible para nuevos desarrollos logísticos cayó en un 12% respecto al año anterior, lo que refleja una tendencia negativa en la disponibilidad de terrenos.
La situación es especialmente crítica en grandes urbes como Madrid, Barcelona y Valencia, donde la escasez de suelo logístico adecuado ya ha elevado los precios de alquiler en más del 25% desde 2021.
El desajuste entre demanda y oferta
Enrique López Barea, CEO de DDigitalWarehouse, señala al área de Logística de C de Comunicación que la raíz del problema radica en la gestión del suelo a nivel administrativo. “España no tiene una densidad de población comparable a otros países europeos, como Alemania, que tiene 233 habitantes por km² frente a los 100 de nuestro país. En ese sentido, no nos falta suelo” comenta López Barea.
Sin embargo, para el experto, el verdadero desafío está en la fragmentación normativa y burocrática del proceso de urbanización. En este sentido, el experto detalla que “la gestión del suelo está delegada a las Comunidades Autónomas, donde tenemos 17 leyes diferentes, que es la primera barrera. A esto le tenemos que añadir que hay 8.000 Ayuntamientos, cada uno de ellos con su Plan General Urbano donde se decide el desarrollo del suelo, es decir, que se puede y qué no se puede urbanizar”.
Precisamente Colliers ya apuntaba en uno de sus informes que el proceso administrativo necesario para convertir terrenos en suelo urbanizable podía extenderse hasta 20 años, si hablamos de construcción de vivienda. Aunque el informe se centra en proyectos residenciales, muchos de estos factores también son aplicables al desarrollo de suelo logístico.
Este largo plazo se ve agravado por la falta de continuidad en las políticas urbanísticas, lo que puede aumentar, a su vez, los costes de construcción. Según datos del Ministerio de Transporte, el coste de los materiales y la mano de obra ha sufrido incrementos notables, con un alza de más del 14% en 2022 y variaciones posteriores en 2023 y 2024.
Además, el Informe de la Asociación Nacional de Constructores Independientes, que analiza la evolución de los precios de materiales, energía y mano de obra en la construcción, destaca también incrementos significativos en 2022 y fluctuaciones en 2023 y 2024.
“Los inversores necesitan terrenos finalistas y hay muy poco desarrollo por el coste de tiempo y barreras administrativas. Cada cuatro años cambia la gestión del Ayuntamiento y esto impide continuidad de proyectos que se paran, además de la complejidad y lentitud”
Enrique López Barea, CEO de DDigitalWarehouse
Este encarecimiento, sumado a la falta de suelo finalista y la complejidad urbanística, ha elevado sustancialmente la inversión necesaria para desarrollar nuevos almacenes y centros logísticos.
David Romera, director de inversiones y gestión de Activos de Valfondo apunta que “la demanda de espacios logísticos ha aumentado exponencialmente debido al auge del comercio electrónico y la necesidad de entregas rápidas y eficientes, lo que agrava aún más la situación”.
Las negativas consecuencias
La escasez de suelo no solo está inflando los costes de los terrenos, sino que también está frenando la expansión de las empresas logísticas, especialmente aquellas vinculadas al comercio electrónico.
Según Romera, “la falta de terrenos adecuados para construir ha creado un cuello de botella en la cadena de suministro”. Romera explica al área de Logística de C de Comunicación que la alta demanda de espacio logístico, especialmente para el almacenamiento de productos destinados al comercio en línea, está empujando a las empresas a buscar alternativas en ubicaciones menos optimizadas, lo que impacta en la eficiencia de las entregas.
“La escasez de suelo logístico es un desafío significativo que requiere estrategias multifacéticas y colaborativas entre el sector público y privado. Con inversiones inteligentes y el uso de tecnología avanzada, es posible superar este obstáculo y asegurar un futuro robusto para el sector logístico”
David Romera, director de inversiones y gestión de Activos de Valfondo
David Martínez, CEO de Proequity, también comparte su preocupación. Según Martínez, “el problema es más un tema de no poder elegir ya que el hecho de que no haya suelo o de que haya poco suelo para la instalación de estos grandes proyectos lo que hace es que tengas muy pocas opciones. Al final el coste del suelo se ve afectado por la falta de oferta”.
El crecimiento del comercio electrónico también ha aumentado la necesidad de disponer de espacios logísticos cerca de los principales núcleos urbanos, pero la falta de suelo disponible en estas áreas ha disparado los precios, lo que obliga a las empresas a ajustar sus márgenes de beneficio, a retrasar sus planes de expansión a un futuro o directamente llevarse el proyecto a otros países.
“Lo que no puedes permitir es que, si alguien necesita 500.000 metros cuadrados para un proyecto, por no tener el suelo, su inversión se la lleve a Portugal o a Italia” denunciaba David Martínez
Propuestas para abordar la escasez de suelo
Las soluciones para enfrentar este problema son variadas y, según los expertos, deben incluir tanto medidas a corto como a largo plazo. Enrique López Barea destaca la posibilidad de construir en altura, una solución que ya se está implementando en ciudades como Barcelona, donde los precios del suelo han alcanzado niveles insostenibles.
“La importancia que tiene el suelo en el desarrollo de un de un país, de una comunidad autónoma o de un municipio en todos los ámbitos de las administraciones públicas es muy importante, sobre todo con el desarrollo industrial. Y no sólo eso, al final que haya industria hace la gente trabaje y viva en esos territorios”
David Martinez, CEO de Proequity
Es precisamente la ciudad condal la es urbe europea donde más sube el precio del alquiler de naves logísticas. El precio del alquiler mensual alcanza los 8 euros por m2 en y se estima que seguirá en aumento entre 2024 y 2028 según datos de JLL.
La empresa de servicios inmobiliarios revela que la inflación, los tipos de interés y la débil demanda, hicieron mella en el mercado inmologístico en 2023, haciendo caer la demanda de estas instalaciones en un 30% en la zona centro y en un 35% en Barcelona en comparación a los datos de 2022.
“Cuando el suelo se vuelve caro, la construcción vertical es una opción viable, sobre todo para el comercio electrónico. A pesar de que algunos aún se muestran reticentes a este tipo de proyectos, está demostrando ser una solución cada vez más común” afirma López Barea.
Valfondo, en colaboración con Montepino, ha decidido adoptar una estrategia proactiva frente a la escasez de suelo. “Contamos con una cartera propia de terrenos para desarrollar proyectos ‘Llave en Mano’, lo que nos permite anticiparnos a la falta de suelo en los próximos años” explica David Romera.
La empresa también está apostando por el uso de infraestructuras multinivel y la reconversión de zonas industriales obsoletas, lo que permite una mejor utilización del espacio disponible y la reutilización de terrenos ya urbanizados.
“Estamos colaborando con gobiernos locales y entidades privadas para identificar y desarrollar nuevas áreas propicias para el crecimiento logístico. Esto implica no solo la compra de terrenos, sino también la mejora de infraestructuras existentes como carreteras, puertos y aeropuertos, para asegurar una conectividad adecuada y un transporte eficiente” especifica David Romera.
¿Problema coyuntural o estructural?
Para Ramón García, director general del CEL, es fundamental determinar si esta crisis es de naturaleza coyuntural o estructural. “Esta distinción es fundamental para definir las estrategias y soluciones más adecuadas” apuntaba.
“Si la crisis es coyuntural, las medidas deben centrarse en gestionar mejor la capacidad existente y optimizar los recursos disponibles. En este caso, no sería recomendable sobredimensionar la red logística, ya que se generaría capacidad ociosa a medio plazo” detallaba Ramon García
En el caso de que fuese estructural, el experto opina que “se requiere un análisis más profundo de las causas subyacentes del aumento de la demanda y la escasez de suelo logístico”. En este escenario, propone nuevas inversiones en nueva infraestructura y cambios normativos para adaptar el sector a las nuevas realidades del mercado.
García también subraya que, a corto plazo, existen soluciones para abordar la escasez de suelo logístico que se centran en optimizar la capacidad existente y que pasan por cuestionar y optimizar los niveles de inventario de los almacenes, utilizando herramientas como la inteligencia artificial (IA) que pueden mejorar la planificación y reducir la incertidumbre en la demanda.
“La escasez de suelo logístico es también un problema de la gestión de capacidad de los recursos disponibles en los almacenes”
Ramón García, director general del CEL
Además, propone un mayor fomento de la colaboración y el uso compartido de espacios entre empresas, especialmente aquellas con necesidades estacionales, para maximizar la utilización de los almacenes. “Con estas soluciones podemos gestionar mejor lo que tengo” puntualiza.
Precisamente, según datos que maneja el Centro Español de Logística, la tasa de disponibilidad de naves logísticas varia ampliamente según el lugar geográfico de la península. En el centro existe una disponibilidad del 9,6%, en Cataluña supera el 4% y en la Comunidad Valenciana es de tan sólo un 0,4%.
El análisis de C de Comunicación
La escasez de suelo logístico en España va más allá de un simple problema de espacio. Se trata de un desafío profundo que amenaza con frenar el pulso de la economía y la eficiencia de las cadenas de suministro.
En un contexto donde el comercio electrónico crece imparable, la falta de terrenos adecuados y las barreras burocráticas se convierten en frenos que ralentizan el desarrollo de un sector esencial para la conexión global.
Los expertos consultados para la elaboración de esta noticia coinciden en que no existe una única solución a un problema que afecta a muchos eslabones e implica a muchos agentes.
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