10/02/2025 EL MERCANTIL
Los costes de construcción y la inestabilidad provocarán que durante 2025 se incrementen los proyectos llave en mano respecto a 2024. “Con la incertidumbre que existe en el mercado, son muchos los promotores que esperaban al cliente para un llave en mano”, explica el gerente de Triangle Real Estate Management, Jesús Fajardo. Sin embargo, los actores inmologísticos consultados recuerdan que todo dependerá de la ubicación de los activos. “De cara a 2025, desde nuestro punto de vista, observaremos que en las zonas o microzonas con una mayor tasa de disponibilidad predominarán los proyectos llave en mano”, sostiene el director de Colliers, Oriol Gual. Sin embargo, añade que, en aquellas áreas donde la disponibilidad es baja, e incluso nula, algunos promotores e inversores optarán por desarrollar proyectos a riesgo. “Este enfoque permitirá, con suerte, llevar la absorción a los niveles históricos alcanzados en años anteriores, algo que, de no producirse estos desarrollos, sería prácticamente imposible”, apostilla.
Los activos logísticos de gran formato se desarrollarán bajo la modalidad de llave en mano
En esta misma línea, el responsable de Capital Market de Scannell Properties, Ignacio Fidalgo, apunta que, “en realidad, la tendencia va a ser que en ubicaciones como Barcelona en su primera y segunda corona, Madrid o Valencia, que tienen una disponibilidad baja, se valorará el hecho de salir a riesgo, pero van a ser muchísimo menos los proyectos que se desarrollen a riesgo con respecto a lo que venimos viviendo los últimos años”. Esto también afecta a una de las tendencias que se inició el año pasado, la apuesta por naves de gran formato, XXL o big box. “La opción ahora mismo es que eso vaya acompañado de un cliente que te pida que vayas de la mano con él. Es decir, serán contratos a muy larga duración y el inquilino hará una inversión muy grande en automatización para concentrar toda su operativa”, ejemplifica Ignacio Fidalgo.
“Volverán los proyectos a riesgo a medida que se estabilice la inflación y bajen los tipos”
Luis Lázaro Managing Director Retail and Logistics de Merlin Properties
A este respecto, el managing director Retail and Logistics de Merlin Properties, Luis Lázaro, manifiesta que esto se debe a que los inversores son más reacios a poner su dinero en proyectos con más incertidumbre, sin una rentabilidad clara por rentas, por posibles requisitos técnicos extras de los operadores y, sobre todo, por el futuro valor de venta, por niveles de rentabilidad al alza, en un entorno financiero incierto,. Si bien, “es probable que a medida que se estabilice la inflación y bajen los tipos, vuelva a haber más proyectos a riesgo”. Por su parte, Jesús Fajardo (Triangle Real Estate Management) asegura que, a pesar de ello, sigue habiendo una demanda creciente de este tipo de activos. “Hay un mayor interés por las naves de gran formato y lo que falta es producto que pueda dar respuesta a toda esta demanda”, subraya. Desde Scannell Properties se muestran de acuerdo y concretan que en España todavía existe déficit de ese tipo de edificios “cuando hay clientes que sí que intentan concentrar operativas”.
Además, de concentrar operativas, las tendencias de los operadores logísticos exigen unas determinadas características en los activos. En primer lugar, están enfocados en la sostenibilidad y la logística verde, por lo que demandan edificios con certificaciones y centros de distribución que les permitan electrificar la flota. A este respecto, el gerente de Triangle Real Estate Management admite que el hecho de apostar por un sello de sostenibilidad es cierto que conlleva un sobrecoste, pero, aclara no es algo “relevante en relación al volumen total de las obras logísticas”. En esta línea, Ignacio Fidalgo (Scannell Properties) apostilla que lo menos sostenible que existe es “un edificio que no se alquila” y que no vale para lo que está previsto. “Todo lo que hacemos en sostenibilidad es porque económicamente tiene sentido y, por tanto, yo no diría que encarece y si encarece en algo, es tan poco que no afecta al precio del alquiler”, sostiene.
“Lo que falta es producto que pueda dar respuesta a toda esta demanda”
Jesús Fajardo Gerente de Triangle Real Estate Management
Otra demanda de los operadores e inquilinos es la posibilidad de automatizar sus operaciones dentro de la nave lo que implica una mayor demanda de energía. “Como promotores estamos preparados, lo que no sabemos es si está la red eléctrica en España preparada para ello. Estamos teniendo hasta problemas para dar simplemente servicio a las necesidades propias del edificio, con lo cual si encima las necesidades eléctricas se incrementan, vamos a tener todavía más problemas”, prevé el responsable de Capital Market de Scannell Properties. Además, a está dinámica se suma que se está experimentando un auge de los data center o centros de datos que absorben el suministro de energía. Por ello, hoy por hoy, “la red eléctrica es insuficiente”, añaden desde Scannell Properties.
Por otro lado, respecto a las previsiones en las rentas y los tipos de interés, Jesús Fajardo (Triangle Real Estate Management) señala que los elevados costes de construcción derivan en un incremento de las rentas, aunque “las bajadas de tipos están ayudando a relanzar nuevos proyectos que se quedaron en ‘stand by’, a la vez que se espera una compresión de yields en mercados atractivos para los inversores, como Valencia”. A este respecto, Oriol Gual (Colliers) considera que, en cuanto al crecimiento de rentas, habrá que estar atentos a la evolución en Madrid a comienzos de año, ya que actualmente se encuentran “algo estancadas” en comparación con otras localizaciones clave. En Valencia, se aprecia una mayor homogeneización de las rentas en todas las zonas, “aunque el eje central sigue registrando valores ligeramente superiores”. En Barcelona, desde Colliers apuntan que los nuevos proyectos previstos para mediados o finales de año establecerán rentas en torno a +9 €/m²/mes, sin incluir áreas específicas como zona franca y Sant Boi.
“La red eléctrica en España no está preparada para un aumento de la demanda de energía”
Ignacio Fidalgo Responsable de Capital Market de Scannell Properties
Además, desde Colliers prevén que la reducción de los tipos de interés “facilitará la estructuración de operaciones, lo que podría permitir a los inversores adoptar una postura más agresiva en la compra de ciertos activos”. También destacan que, según las previsiones del BCE, se espera que los tipos alcancen un nivel neutral a lo largo del año, con tres reducciones de 25 puntos básicos. Sin embargo, no sólo los tipos de interés deben considerarse, sino también la rentabilidad del bono alemán, que, tal y como explica el director de Colliers, influye en gran medida en las rentabilidades a las que los inversores pueden entrar en la compra de determinadas operaciones. “Actualmente, el bono alemán sigue en niveles similares a los de hace 12 meses, lo que dificulta una compresión clara de los yields en el mercado”, concreta Oriol Gual.
“La bajada de los tipos de interés podría permitir a los inversores adoptar una postura más agresiva”
Oriol Gual Director de Colliers
Como consecuencia de estos factores, los analistas consultados del sector consideran que el mercado se enfocará en operaciones de alto valor y estratégicas, y en la adquisición de suelo industrial. Además, “los inversores muestran una creciente flexibilidad respecto a ubicaciones secundarias, siempre y cuando los fundamentos del mercado sean sólidos”. En cualquier caso, también coinciden en que la escasez de suelo para nuevos desarrollos y el precio del mismo, la evolución de los costes de construcción y la evolución del consumo determinarán si las previsiones se cumplen durante 2025. “En un mercado en el que hay bastante nave construida vacía, va a ser muy complicado que haya proyectos a riesgo, sabiendo que la competencia tiene naves vacías. Ahora bien, si la economía funciona como viene haciendo y no hay dudas, las empresas de logística continuarán contratando nuevos espacios”, concluye Ignacio Fidalgo.
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